签连环单 “丑话”必须说在前面

来源:互联网新闻 编辑:深圳凤凰网 时间:2022/08/14 05:01:18

原标题:签连环单 “丑话”必须说在前面

“房主着急换房,低价出售,性价比超高……”“您先把这套房子定下来,您的房子我肯定能马上卖掉。”这是眼下购房人购买二手房寻找房源的时候,经常遇到的中介推荐语。由于房价和购房资格的原因,连环单在北京的二手房市场已不是什么新鲜事儿,尤其是改善型的购房人,为腾挪资金和购房资格,想换房几乎都要经历一轮“连环单”。

所谓连环单,主要是指房主为了购买新房而出售现有的房屋,买卖行为同时发生。一些二手房交易的案例中,这样的连环甚至可以牵涉四个以上的购房人。在这样一环扣一环的交易中,某一个环节的不顺利都有可能造成交易出现问题或者失败,购房成本也因此发生改变。业内人士提醒,在签署涉及连环单的合同时,一定要留出充裕的操作时间,约定清楚一些细节条款,不要盲目听信中介的承诺。

连环单断环 购房成本提高30万元

自己的房子已经售出,意向换房的房源业主突然提价毁约,这是陈女士近期购房时遇上的一件麻烦事。回想这一次断环的购房过程,陈女士总结了四个字“心力交瘁”。

今年5月份,为了子女未来的入学问题,陈女士决定卖掉手里的房子,更换一处好的学区房。她找到了某中介门店,提出了自己卖房和购买附近区域学区房的意向。听完她的叙述后,中介向她承诺,肯定没问题,一定会在预定的时间内将她的换房计划完成。

陈女士告诉《广厦时代》,中介给他的建议是卖房和找房同时进行,但进行过程中,中介显然对于她卖房的事儿更为积极,很快就帮她找到了意向买家。在陈女士与买家谈合同的时候,中介向她推荐了一处满足她要求的学区房,但卖家也着急换房,需要短期内就拿到房款。“当时我觉得那套房子各方面都符合我的需求,就想赶快给定下来”。为了能和意向房源的卖家成功交易,陈女士加快了卖房的速度并且给自己的买家总房款再降了5万元。与此同时,陈女士也为意向房源支付了5万元的定金。

陈女士与她的买家交易很快顺利完成,正在她以为换房大计即将大功告成之时,却收到中介的通知,学区房的卖家要涨价,而且一涨就是50万元。陈女士听到这个消息特别崩溃,因为她卖房得到的钱加上家里的积蓄无法承受加价50万元以后的价格。她向中介质询,“我是已经交过定金的啊。”而中介则表示,卖家接受双倍退还定金的条款,会赔付她10万元。

由于原来的房子已经售出,子女学区的问题又需要尽快落实,陈女士只能无奈地要求中介再帮她寻找一处类似房源。这样一拖就拖了小半年,直到11月初,陈女士才买到意向学区房,不过总价相比此前的房源多了30万元,条件也没有原来的房源好。

改善型置业多是连环单 环环相扣一环不可失

由于北京楼市的实际情况,连环单并不鲜见,甚至已经占据了主流位置。在近期咨询和购买二手房时,连环单也是很多中介大力推荐的方式。在58同城房产频道的一项调查显示,51.29%的购房人有过房屋置换的交易。这其中最主要的原因是需要旧房的房款来支付新房房款,占到了受访者的48.72%,而因限购为腾挪资格加入连环单受访者也占到了44.07%。可以说,凑房款和挪资格成为连环单发生的两大原因。

随着连环单在市场占比的提高,这样的连环交易涉及的购房人也越来越多。一位购房人就告诉《广厦时代》,他购房时遇上的就是一宗四连环,他是这套连环中的第一环。他意向购买的是一套55平方米的一居,而这套一居是一对年轻夫妇居住了五年的婚房,他们打算购买附近小区的一套小三居,而这套小三居的业主计划换房至二环附近的一处学区房,包括他在内牵涉到四个业主,同时大家又都交了定金。

在他们的这次连环交易中,需要由他开始交易,每一环的房款需要及时到位用于支付下一环的首付或房款,其中任何一环都不能出问题。他还透露,由于银行贷款放贷需要一段时间,因此其他购房人还使用了中介提供的尾款垫资,如果某一环速度跟不上,都会提升整体的购房成本。

除了二手房交易外,新房市场尤其是在改善盘的销售中,购房人也都在面临连环单的问题,需要卖出手里的旧房子腾挪资金和购房资格。很多开发商也会为购房人提供相关服务。一改善型项目的负责人就透露,为了增加销售业绩、加快回款,他们一直在帮购房人卖房子。他们会向合作的代理公司要求,将准业主的房子放在优先位置,让代理公司的二手房中介进行强推销售,以此来确保准业主能够尽快售出房屋成功签约。该负责人表示,这样的操作模式几乎每个改善盘开发商都在提供,普通二手房购房人在购房时被大力推荐的,很有可能就是这类开发商委托代理公司协助销售的房源。

签连环单应留出充裕时间 合同条款提早约定

连环单操作复杂,需要把握好中间的每一环,但连环单同时也有一些好处,最直接的就是中介最常宣传的“低价”。58同城房产频道调查显示,购买二手房时,如果卖方正在经历连环单,47.19%的受访者认为会更容易谈价格。此外,物业交割时间,户内家电等硬件配置也更容易达成一致。

同样,如果买方在经历连环单,53.84%的受访者认为买方在遭遇连环单时买家更愿意主动推动交易进程。

连环单较容易在价格上发生松动,而连环单也极容易出现资金的问题。某知名中介的法务人员分析认为,目前市场上的连环单主要面临三类问题和风险。

第一,购房资格问题。如果购房人先买后卖,自己的房屋因为各种原因未能卖出,未能及时腾挪出购房资格,签约时无法通过购房资格核验,就会带来相应的违约问题。

第二,购房款问题。由于连环单交易方很多都面临卖房筹首付或房款的情况,因此卖房时的资金贷款进度直接关系到下一单交易成功与否。

第三,税费问题。这一问题是很多连环单业主所忽视的,按照现在的政策,满二唯一的房源可以免交个人所得税,但如果购房人在前一套房源没有办理完交易时就已经进行了新房源的网签,那另一位购房人在网签时,系统中显示原房主名下就变成了两套房源,需要缴纳差额20%的个人所得税。这样就增加了购房成本,极易产生纠纷。

该法务人员提醒,连环单操作中会有很多不确定性因素,因此购房人一定要计算好两单之间的时间,约定清楚付款时间及过户时间,明确违约责任,在牵涉税费成本时,要确认前一房源卖出后再进行网签操作。

另外,不要盲目相信中介做出的确保帮助卖出的承诺,因为很多个人问题是中介无法控制的。总之,在合同中留出充裕的交易周期,明确各类违约责任是签署涉及连环单合同的重要前提。文/门庭婷